Mag mijn verhuurder met mij concurreren?

Concurrentie met huurder mag niet zomaar

Mag mijn verhuurder met mij concurreren?

Zomaar concurreren met je huurder mag niet. In een recente uitspraak van het Hof Arnhem-Leeuwarden blijkt, natuurlijk met de benodigde mitsen en maren, dat onverwachte concurrentie van de verhuurder niet mag. Interessant voor iedereen die een bedrijfsruimte huurt. 

Goed verhuurderschap

Eurofleur verhuurt aan huurder een bedrijfsruimte waar huurder een restaurant runt. In een gedeelte van die ruimte, dat niet wordt verhuurd, start Eurofleur tijdens de drukste maanden van het jaar een kerstcafé. Huurder derft omzet. Huurder maakt vanwege ongeoorloofde concurrentie aanspraak op een huurprijscompensatie en had betaling van de huurpenningen opgeschort.

Het hof oordeelt in zijn uitspraak van 4 april 2019, met vindplaats: ECLI:NL:GHARL:2019:2914 dat deze gang van zaken, namelijk dat Eurofleur aan de hand van haar concurrentie ervoor zorgt dat huurder minder omzet maakt, niet helemaal koosjer is. Het pas niet binnen de juridische figuur van goed verhuurderschap. Maar wat is goed verhuurderschap? Volgens de Gemeente Rotterdam moet je aan een aantal richtlijnen voldoen. Op de website van de Gemeente Rotterdam vinden we deze richtlijnen:

  • Controleer de identiteit van uw huurder;
  • Vraag een bewijs van inkomen;
  • Accepteer geen contante betalingen;
  • Houd toezicht op de woning;
  • Vraag om een kopie van de inschrijving BRP;
  • Let erop dat u zaken doet met een betrouwbare verhuurmakelaar;
  • Verhuur uw woning of woonruimte alleen met een huurcontract.

Mogen we daar dan nu een extra puntje aan toevoegen: “Concurreer niet zomaar met uw verhuurder” ?

De saaie letters

En dan nu de juridische overwegingen. Het hof geeft huurder in ieder geval gelijk dat Eurofleur zich niet aan haar verplichting als verhuurder heeft gehouden het rustig huurgenot te verschaffen, wat huurder mocht verwachten (art. 7:203 BW). Of Eurofleur haar huurder ongeoorloofde concurrentie aandeed door een Kerstcafé in het tuincentrum te openen, is door het hof in rechtsoverweging 4.28 beoordeeld aan de hand van de drie criteria uit het arrest HR 17 december 2004, ECLI:NL:HR:2004:AR2768. Volgens het hof is in dat verband voldoende komen vast te staan dat Eurofleur actief promotieactiviteiten voor het Kerstcafé had verricht en dat ten dele dezelfde producten door Eurofleur werden verkocht als in haar restaurant, maar voor een lagere prijs. In die periode was bij huurder sprake van een omzetdaling. Voor het restaurantgedeelte wordt een aanzienlijke huur betaald en in de huurovereenkomst heeft Eurofleur zich niet het recht voorbehouden om zelf consumpties in het tuincentrum aan te bieden. Huurder behoefde dan ook niet te betwijfelen dat zij exclusief het recht zou hebben en behouden om consumpties in het tuincentrum te verkopen. Dat partijen geen concurrentiebeding zijn overeengekomen, maakt dit niet anders. Net als het feit dat er geen sprake is geweest van permanente concurrentie. Het Kerstcafé was namelijk juist geopend gedurende de drukste periode van het jaar en waarin huurder gewoonlijk het grootste deel van haar omzet behaalt.

Met andere woorden

Eurofleur schiet daarom toerekenbaar tekort in de nakoming van de huurovereenkomst, handelt onrechtmatig en is schadeplichtig jegens huurder.

Hulp nodig?

Vragen over je (ver)huursituatie? Neem vrijblijvend contact op met onze juristen. Klik hier om contact op te nemen.

 

Spread the love

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *